マレーシアの海外不動産投資のおすすめ情報！初心者向け高利回り物件と最新事情

マレーシア不動産とは？

マレーシアの不動産市場は近年大きく発展しており、取引件数・金額ともに過去10年で最高水準に達しています​。

政府統計によれば2024年の不動産取引件数は前年比5.4%増の420,525件、取引総額も18%増のRM2323億（約7兆8,000億円）となりました​。特に住宅セグメントが市場を牽引し、主要都市で価格と需要の堅調な伸びが見られます。

外国人投資家にとってもマレーシアは経済成長やインフラ整備による将来性、東南アジア屈指の不動産価格の手頃さで魅力的な市場です。

クアラルンプール首都圏の利回り・市況

首都クアラルンプール（KL）および周辺のセランゴール州では家賃利回りは平均4%台と中程度です​。

例えばクアラルンプール全体の平均表面利回りは4.26%と報告されており​、特に中心部の高級コンドミニアムでは3～5%前後の利回りが一般的です。

実際、クアラルンプール中心部（KLCCエリア）の高級物件では利回り3～4%台が多く、郊外の中規模物件で5%前後となっています​。

一方で2024年はパンデミック後の賃料回復も進み、クアラルンプールの平均家賃は前年同期比+7.6%上昇しました​。ただし依然としてコロナ前より27%低水準であり、賃貸市場は徐々に正常化しつつある段階です​。

こうした中で、クアラルンプール首都圏の不動産価格は安定推移しており、政府の引締め策もあり過熱感は抑えられています​。

政府機関NAPICの報告によれば、2024年上期時点でクアラルンプール（連邦直轄地）およびセランゴール州の住宅賃貸利回りは概ね1.4%～7.7%の範囲にありました​。高級住宅では低利回りとなる一方、中価格帯の中古コンドミニアムなどでは6～7%に達するケースもあることが示唆されています。

このようにクアラルンプールエリアは物件により利回りの振れ幅が大きいものの、総じて4～5%程度の安定したレンタル収入が見込める市場と言えます。

ジョホールバルの投資動向と利回り

シンガポールと国境を接するジョホール州ジョホールバル（JB）は近年大きな注目を集める市場です。

2024年はジョホールバルで不動産需要が急増し、市場が活況を呈しました​。

特にシンガポールとの鉄道直結（RTS）計画や経済特区の設立が追い風となり、シンガポール人を中心とした外国人購入が活発です​。こうした背景から、ジョホールバルの賃貸利回りは主要都市中最も高水準で推移しています。

全国平均利回りが約5%前後で安定する中、ジョホールバルでは平均6.22%という高い表面利回りが報告されています​。

実際、郊外住宅地を含めたジョホールバル全体の利回りは5～7%台が一般的で、エリアによっては8%を超える物件も存在します​。Juwai-IQIの調査でも、ジョホールバルはマレーシアで最も高い利回り（6.25%）を記録した都市との指摘があります​。

供給過多による空室リスクには注意が必要ですが、RTS開業やシンガポールとの経済連携強化により将来的な賃貸需要のさらなる拡大が期待されています。

そのためジョホールバルは、「高利回り＋将来のキャピタルゲイン」の両面で魅力的な投資先と言えるでしょう。

ペナン島（ジョージタウン）の投資動向と利回り

リゾート地として有名なペナン州ペナン島（主要都市ジョージタウン）も外国人に人気のエリアです。

ペナン島の不動産市場は2024年に高級物件価格が前年比7～10%上昇するなど堅調で​、地元富裕層や外国人からの需要が伸びています。特に島北部のバトゥフェリンギやタンジュンブンガなどリゾートエリアでは、永住目的の外国人購入者も多く見られます。

ただし賃貸利回りは他都市と比べ低めで、ジョージタウン市内の平均利回りは約3.5%にとどまります​。

これは物件価格に対し家賃水準が相対的に安定しているためで、実質的にキャピタルゲイン重視の市場と言えます。

例えばペナン島の代表的な高級コンドミニアムでは利回り3～4%前後が一般的です​。一方、島内でも郊外の中古物件やリゾート用途の物件では4%台の利回りが得られるケースもあります​。

賃貸需要は観光業の回復に伴い増加傾向で、ペナンLRT（鉄道）計画の承認などインフラ整備も追い風となっています​。

総じてペナン島は安定した需要と高い資産価値を有しつつも、利回り面では控えめな市場です。ただしリゾート地ならではの長期的な魅力があり、「将来的な資産価値の上昇」と「豊かな居住環境」を見据えた投資先として根強い人気があります。

信頼できるマレーシア現地不動産会社の特徴と選び方

海外不動産投資を成功させるには、信頼できる現地の不動産会社選びが極めて重要です。初心者が安心して相談できる業者を見極めるために、以下のポイントに注目しましょう。

公認ライセンス（REN番号）の確認

マレーシアでは不動産仲介を行うには政府公認のエージェント登録が必須です。担当者に「RENライセンス番号」の提示を求め、正式な資格保有者か確認しましょう​。REN番号を持たない業者は違法営業の可能性があり、トラブル回避のため必ず確認が必要です。

日本語対応とコミュニケーション

英語やマレー語に不安がある場合は、日本語でサポートできる日系企業や日本人スタッフ在籍の会社を選ぶと安心です。日本語対応なら契約内容の細部まで確実に理解でき、円滑なやり取りが期待できます。また購入後の賃貸管理や売却相談までワンストップで日本語対応してくれる会社だと心強いでしょう​。

実績と専門性

過去の取引件数や経験年数など豊富な実績がある業者を選ぶと信頼性が高まります。具体的な数字が提示できる会社は安心です。実績が豊富な会社はマーケット知識も深く、物件の良い点だけでなくリスクやデメリットも正直に教えてくれる傾向があります​。メリットばかり強調する業者より、双方をきちんと説明する会社を選ぶとよいでしょう。

現地での評判・信頼度

マレーシア国内での知名度や評価もチェックしましょう。現地で長年営業している企業、ローカルの不動産協会に加盟している会社、大手開発業者と提携実績がある仲介会社などは信頼度が高いです。またGoogleレビューやSNSでの口コミも参考になります。他の利用者の評価を読むことで、実際の対応品質や問題発生時のサポート状況を把握できます。

サービス範囲とアフターサポート

 購入前の案内や契約サポートだけでなく、購入後の賃貸管理・転売サポートまで対応可能かも重要です。特に海外不動産は購入後の物件管理が課題となるため、現地管理チームが充実している会社だと安心です​。物件の不具合対応やテナント募集まで含めてサポートできる会社なら、長期的なパートナーとして信頼できます。

以上を踏まえ、複数の業者に問い合わせて比較検討するのがおすすめです​。最初から一社に絞らず、複数社に相談し対応の違いや提案内容を見比べることで、自分に合った信頼できる不動産会社を見つけやすくなります​。

マレーシアのおすすめ不動産会社ランキングTOP10

ここからは、日本人投資家向けに特に評価の高いマレーシア現地の不動産会社ベスト10をランキング形式でご紹介します。日本語対応の有無、実績の豊富さ、現地での評価という3つの観点を重視しました。それぞれの会社の特徴と主な対応エリア、公式サイトURLも併せて記載します。

コスモス・プラン (Cosmos Plan)

日系最大手のマレーシア不動産ワンストップサービス企業。2003年にMM2Hビザ代理業務を開始し、2007年から本格的に不動産仲介に参入したパイオニア​。クアラルンプール・ペナン・ジョホールバルに現地オフィスを構え約20名のスタッフ（日本人含む）で手厚く対応​。これまでKLで260件、ペナン55件、ジョホール45件以上の取引実績があり​、物件紹介からローン手配、賃貸管理までワンストップでサポートします。「日本人と同じ目線で安心できる投資を」がモットーで、日本語で細やかな対応が好評です。

ステイジア・キャピタル (Stasia Capital)

– 海外不動産投資のプロフェッショナル集団。2008年設立の日系大手で、世界8ヶ国12拠点を展開​。マレーシアやタイなど東南アジアの優良物件を独自ルートで開拓し、日本人投資家向けに提供しています​。各国に自社スタッフを配置し、購入後の管理体制も万全​。特に現地賃貸管理まで一貫対応できる点が強みで、海外投資初心者でも安心です。スタッフは全員英語堪能でローカル業者との交渉もスムーズ​。マレーシアを含む豊富な投資実績から「海外不動産の第一人者」と評されており​、堅実なサポートに定評があります。

スターツ・インターナショナル・マレーシア (Starts International Malaysia) – 日本の大手不動産サービス「スターツ」グループのマレーシア法人。2012年にクアラルンプールで設立されて以来​、日系企業駐在員向け住宅紹介や不動産売買コンサルで豊富な実績を持ちます。日本国内で長年培った賃貸・売買仲介ノウハウを活かし、現地でも安心のサービスを提供。日本語堪能なスタッフが常駐し、内覧から契約、入居後のフォローまで丁寧にサポートします。日系ならではのきめ細かな対応と、スターツ本社との連携によるネットワーク力が強みです。

フラッグシティ・パートナーズ (Flag City Partners)

 近年急成長を遂げている海外不動産エージェント。2016年設立と新興ながら、フィリピンやマレーシアを中心に累計417件の海外物件成約実績を持ちます​。野村不動産や三越伊勢丹HDとも提携するなど信頼性も高まっており​、日本国内で定期的に無料セミナーを開催して情報発信にも注力しています​。マレーシア物件も注目エリアをいち早く紹介し、投資家に人気です。若い会社ならではの機動力と最新トレンド分析力が強みで、将来性ある物件の発掘に定評があります。東京に本社を置き、日本語で気軽に相談できる点も魅力です。

セカイプロパティ (Sekai Property / Beyond Borders) –

海外不動産プラットフォームを運営する日系企業。マレーシアを含む世界各国の物件情報を日本語で掲載し、問い合わせると現地提携エージェントとマッチングしてくれるサービスです。運営会社ビヨンドボーダーズは海外投資に特化した実績豊富な企業で、サイト上でエリアマップや市場データを公開するなど情報提供にも積極的です​。

複数の現地仲介会社とのネットワークがあるため、自分に合った物件を効率よく探せます。直接の仲介業務も行っており、日本人スタッフによるサポートを受けながら現地専門家の紹介を受けられるのが特徴です。初めてでどの会社に相談すべきか迷う場合に、まず利用してみる価値があります。

ジュワイIQI (Juwai IQI)

マレーシア発のグローバル不動産会社。ASEAN最大級の不動産ネットワークを持ち、1万名超のエージェントが在籍する大手です。日本語対応専門部署はありませんが、英語・中国語など多言語に対応し、外国人投資家にも開かれています。特にデータ分析力に優れ、独自の賃貸指数レポートを発表するなど市場動向の情報源として信頼できます​。ジョホールバルでの高利回り物件紹介や富裕層向け高級案件にも強みを持ちます。2024年には外国人向けの日本語カスタマーケア人材を募集する動きもあり​、今後日本人顧客への対応力も強化される見込みです。世界展開する総合力と最新情報の提供という点で非常に頼れる存在です。

ヘンリー・ブッチャー・マレーシア (Henry Butcher Malaysia)

 地元老舗の総合不動産コンサルティング会社。1972年創業で、評価・鑑定から仲介、オークションまで幅広いサービスを展開しています。政府機関や大手企業からの信頼も厚く、市場分析レポートなども多数公開。外国人向け専門部署はないものの、長年の実績から安心感と安定したサービスを提供します。クアラルンプールを拠点に全国主要都市に支店があり、ペナンやジョホールの物件もカバー。英語対応が基本ですが、日本人顧客の実績もあり、プロ意識の高いスタッフが丁寧に対応してくれます。

ナイトフランク・マレーシア (Knight Frank Malaysia)

イギリス系グローバル不動産会社のマレーシア法人。世界的ブランド「ナイトフランク」は高級住宅や商業物件に強く、マレーシアでも高級コンドやオフィスビル仲介でトップクラスです。特にクアラルンプールやペナンの富裕層マーケットに精通しており、外国人投資家の相談実績も豊富です。日本語対応スタッフはいませんが、東京にジャパンデスクを持つグローバル企業でもあり、日本人顧客への理解があります​。国際水準のプロフェッショナリズムと情報ネットワークで、質の高い物件紹介と交渉力を提供します。

CBRE｜WTW (CBRE | WTW Real Estate)

世界最大手CBREと地場WTWの合弁による不動産サービス会社。WTWリアルエステートは約50年の歴史を持つマレーシアの不動産コンサルで​、2016年にCBRE系列となって以降、国際的な知見を取り入れています。住宅から商業用まで幅広く扱い、特に開発用地やプロジェクト販売の分野で実績があります。日系企業リストにも掲載されており​、日本企業との取引経験も豊富です。英語対応ですが、メールでの日本語問い合わせにも対応可能なスタッフが在籍することがあります。世界的なバックアップ体制とローカルの知識を兼ね備え、安心して任せられるでしょう。

ラヒム＆コー・インターナショナル (Rahim & Co International)

マレーシア全国展開の大手不動産コンサル会社。1976年創業、評価・仲介・資産運用コンサルまで手掛ける総合不動産企業です。国内18支店を構え、幅広いネットワークで都市部から地方まで物件情報を網羅します。外国人向けにも分かりやすい手続案内や法務サポートを提供しており、マレーシア政府関連プロジェクトにも参画するなど高い信頼を得ています。日系との提携はありませんが、英語で丁寧に対応してくれるため、日本人投資家からの評判も良好です。長年培った市場洞察力と安定感は群を抜いており、大型投資を検討する際にも候補に入れる価値があります。

マレーシアの利回りの良い投資用物件例（主要都市別）

具体的にどのような物件が高い利回りを期待できるか、都市別に代表的な例を挙げます。物件名、価格帯、想定利回り、そして物件の特徴を把握しておきましょう。

クアラルンプール：高級コンドミニアムの例

Verve Suites（ヴァーブ・スイーツ） – モントキアラ地区にある人気高級サービスアパートメント。小規模ユニット中心で外国人駐在員にも需要が高く、**表面利回りは約4～5%**と堅実です​。例えばスタジオ（約43㎡）の価格は約RM50万（約1,700万円）、月額家賃はRM1,800～2,000程度で利回り4%前後。2ベッドルーム（約85㎡）でも価格RM75万前後、家賃RM3,000超が見込め利回り5%近くになります​​。モントキアラは日本人含む外国人居住者が多い高級住宅地で、商業施設や日本人学校も近く賃貸需要が安定しています。ヴァーブ・スイーツは充実した共有設備（プール、ジム、スカイラウンジ等）とお洒落な内装で人気が高く、空室リスクが低い割に購入価格が抑えめなため投資向きの物件と言えます。

ジョホールバル：高需要マンションの例

R&F Princess Cove（プリンセスコーブ） – シンガポール国境のJB市中心部に位置する大型高級マンション。徒歩圏内にシンガポールへの関門（コーズウェイ）があり、将来はRTS駅も直結予定という抜群の立地です​。1ベッドルームの価格は約RM60～80万（約2,040万～2,720万円）、2ベッドでRM80万～150万程度​。賃料はシンガポール人駐在員を中心に高めで、想定利回り6～8%/年とマレーシア平均を大きく上回ります​。実際、シンガポール勤務者向けに月RM3,000～5,000の賃貸がつきやすく、1ベッドルームでも利回り6%以上が期待できます。設備面も自前のショッピングモールやオペラハウス、スカイブリッジ連絡通路など充実しており、シンガポール人テナントに人気です。「国境1km・徒歩で行き来可能」という唯一無二の利便性から空室率が低く安定収入が見込め、さらにRTS完成や経済特区開設による将来的な賃料・資産価値の上昇も期待できる優良物件です​。

ペナン島：リゾート向け高利回り物件の例

Miami Green（マイアミグリーン） – ペナン島バトゥフェリンギにあるリゾート高層コンドミニアム。築年は少し経ちますが、その分価格が手頃で賃貸利回り約4%を確保できる物件です​。広さ約100㎡のユニットで直近の平均取引価格はRM40万強（約1,360万円）​、月間家賃はシービューの高層階でRM1,200～1,500程度が相場です。観光客や長期滞在者向けにAirbnb運用するオーナーも多く、繁忙期にはもっと高い収益も期待できます。敷地内にはプール・テニスコート・ジムなどリゾート設備が充実し、海まで徒歩圏という立地から外国人にも人気があります。ペナン島は平均利回り3%台と低めですが​、この物件のように価格帯が抑えられた中古リゾートマンションを選べば比較的良い利回りと将来的なリセールバリューを両立できます。将来移住用のセカンドハウス兼投資としても魅力的な選択肢でしょう。

マレーシアでの不動産購入手続きと法律知識

マレーシアで外国人が不動産を購入する際に知っておきたい手続きの流れや法律・税金のポイントを解説します。安心安全な取引のために押さえておきましょう。

外国人購入規制（最低購入価格）

マレーシアでは州ごとに外国人が購入できる不動産の最低価格が定められています。原則としてRM1,000,000未満の物件は外国人購入不可です​。

主要エリアではクアラルンプールRM100万、ジョホールRM100万、ペナン島はRM200万（本土側RM100万）などと定められています​。セランゴール州は外国人は区画建物（コンドミニアム）のみ購入可で、主要地域はRM200万以上と厳しめです​。このように州によって異なるため、購入予定地の最新規制を必ず確認しましょう。なおMM2Hビザ取得者向けに最低価格が緩和される場合もあります（例：サラワク州RM50万～）​。

購入の基本的な流れ

物件が決まったらまず購入申込書または予約書に署名し、手付金（通常価格の2～3%程度）を支払います​。続いて融資申請（住宅ローンを利用する場合）を行い​、ローン仮承認後に売買契約書（SPA: Sales and Purchase Agreement）を準備します。手付から通常14～30日以内にSPAに署名し、契約時に残り頭金（一般に合計10%になるよう差額分）を支払います​。

契約後、買主側弁護士が州当局に外国人購入許可（州政府同意）を申請し、承認が下りるまで約2ヶ月ほど要します​。その間に残代金の支払い手続き（ローン実行や自己資金送金）を進め、物件の引渡し準備を行います。完成物件の取引では契約後約3ヶ月＋延長可（利息負担）という支払い期限が一般的で、期日までに全額決済すれば名義移転となります​。新築オフプラン物件の場合は工事進捗に応じて分割支払い（スケジュールHによる段階支払い）となります​。

住宅ローンの利用可否: マレーシアでは外国人でも銀行ローンを利用可能です。一般的に自己資金を物件価格の30%程度用意し、残り70%までを上限に融資を組むケースが多いです​。外国人向け融資は地場銀行のほか外資系銀行（日本の銀行現地法人含む）も取り扱っています。必要書類として収入証明（給与明細や納税証明）、預金残高証明、パスポート写し等を提出します。融資期間は最長30年程度で、金利は年3～5%前後（変動金利）となっています。なおMM2Hビザ保持者など長期滞在ステータスがある方が融資審査で有利になる傾向がありますが、ビザなしの外国人でも十分実行例があります。いずれにせよローン事前審査を早めに行い、購入手続きを円滑に進めることが重要です​。

必要書類と手続き留意点

外国人購入者は契約・登記の際にパスポート写しや住所・連絡先、納税者番号（自国の納税ID）が求められます​。また州同意申請時には署名済みSPAの認証コピーやパスポートの認証コピーを提出します。

日本人の場合、印鑑証明のような制度はありませんが、署名時には弁護士立会いの下で行うか、公証手続きを経る必要があります。購入にあたって現地渡航が難しい場合は、公証人による委任状（Power of Attorney）を用意し代理署名を依頼することも可能です。契約書類は英語で作成されるため、信頼できる弁護士が内容を逐一説明してくれるか、日本語翻訳を用意してもらうと安心です。契約前に諸条件（物件引渡し時の状態や付帯設備、違約時の扱い等）を十分確認し、不明点は遠慮なく質問しましょう。

税金などの諸費用

 購入時にはいくつかの税・費用が発生します。まず印紙税（Stamp Duty）が物件譲渡書類に課され、外国人の場合一律で取引額の4%が印紙税率です​（※マレーシア人は段階税率ですが外国人は2020年以降一律4%）。例えばRM100万の物件ならRM40,000（約136万円）の印紙税となります。またローン契約書にも印紙税0.5%（借入額に対し）が別途かかります​。次に弁護士費用（Legal Fee）として売買契約書作成・登記手続き費用が発生し、これは物件価格の約1%+消費税（6%）程度が目安です。例えばRM100万の場合、約RM10,000+税（約3.6万円）となります（法律事務所によって多少異なる）。その他、州当局への外国人購入承認申請料が数百リンギ程度、登記料が数百リンギ、物件によっては管理組合への名義変更料など細かな費用も発生します。全体では購入総額の約5～7%前後を諸費用として見込んでおくと良いでしょう。

維持費用（管理費・税金等）:

コンドミニアムの場合、毎月の管理費と修繕積立金（シンキングファンド）がかかります。相場は物件グレードによりますが月額RM0.20～0.50/平方フィート程度です​。例えば100㎡（約1,076 sqft）のユニットなら月RM300～RM500（1万円前後）が管理費の目安です。戸建ての場合は管理費不要ですが、ゲートコミュニティならセキュリティ費用などが発生します。年次税としては固有地税（Quit Rent）と評価税（Assessment）があり、それぞれ年に数百リンギ程度です（自治体評価額に応じ算出）。例えばクアラルンプール市内のコンドで年間合計RM1,000前後（約3.4万円）というケースが一般的です。なお賃貸運用する場合の所得税は個人のマレーシア非居住者であれば一律30%課税ですが、実際には経費控除等も可能なため専門家に相談してください。

出口戦略と譲渡益税 (RPGT)

マレーシアでは物件売却益に対して不動産譲渡益税 (Real Property Gains Tax)が課せられます。

外国人（非マレーシア永久居住者）の税率は、取得から5年以内の売却益に30%、6年目以降は10%の一律課税です。例えば購入後3年で売却しRM100,000の利益が出た場合、RM30,000が税金となります。2024年よりマレーシア人の場合5年以上保有でRPGT免税となりましたが、外国人には適用されません。

したがって短期転売では高率課税となるため、中長期目線で運用するのが得策です。

出口戦略としては、賃貸収入を得ながら5年以上保有し、その後市場環境を見て売却するのが一般的です。また物件選びの段階で将来売却しやすい立地・物件を選ぶこと（流動性の高い物件）は重要なポイントです。購入時から出口を見据えたプランニングをしておくことで、最終的な投資リターンの最大化につながります。

以上のように、マレーシアでの不動産購入にはいくつかの特有ルールと手続きがありますが、基本を押さえておけば恐れることはありません。

信頼できる専門家の助言を得ながら進めれば、初心者でも円滑に取引できるでしょう。

ぜひ事前知識を身につけて、安全・確実な海外不動産投資に臨んでください。